在新加坡租房，第一步不是刷房源，而是先弄清自己能租哪類房子。房源主要分為政府組屋（HDB）和私人住宅（公寓condo及有地住宅）兩類。中國公民持工作準證、學生準證或家屬準證，兩類房子都可以租，但組屋對外籍租客有配額、最短租期和人數上限，私人公寓則規定最短租期3個月。
價格方面，按建屋發展局（HDB）公佈的2026年第二季度中位數，整套四房式組屋月租大多在3,000至4,600新元之間，按2026年10月23日匯率約合人民幣1.6萬至2.4萬元。私人住宅租金在2026年第三季度又上漲了1.3%。押金、中介佣金和印花稅都要提前算進預算，簽約前務必核實房東和中介身份，避免落入租房騙局。
組屋還是私人公寓：先看規則再看房
經HDB批准出租的組屋，外國人也可以租，只是限制比私宅多。下表彙總了截至2026年10月的官方規定。
| 項目 | 政府組屋（HDB） | 私人公寓 / 有地住宅（URA監管） |
|---|---|---|
| 最短租期 | 每次申請至少6個月，不允許短租 | 所有住客須連續居住至少3個月，禁止按日、按周出租 |
| 最長單次批准 | 租客中有非馬來西亞籍外國人或永久居民時，最長2年 | 無此規定，按合同約定 |
| 人數上限 | 整套出租：1–2房式4人，3房式6人，4房式及以上8人（2028年12月31日後的租期恢復為6人） | 面積不足90平方米：最多6名無親屬關係者；90平方米及以上並經登記：2024年1月22日至2028年12月31日臨時放寬至8人 |
| 外籍租客配額 | 整套出租給非馬來西亞籍非公民：鄰里8%、樓棟11%；單間出租不受配額限制 | 無配額 |
| 可租準證 | 就業準證、S準證、工作準證（建築、海事、加工業的工作準證持有人須為馬來西亞人）、學生準證、家屬準證、長期探訪準證，申請時須至少還有6個月有效期；遊客不可租 | 無準證類型限制，但不得短租 |
| 房東義務 | 須事先獲HDB書面批准，租客變動須在7天內通知HDB | 須遵守最短租期和人數上限 |
如果某個鄰里或樓棟的外籍配額已滿，房東就不能把整套組屋租給中國租客，這時可以改租單間或私人公寓。看房前先請中介查配額。
新加坡租房價格：各區組屋租金參考
HDB通過政府開放數據平臺公佈各鎮、各戶型的月租中位數。截至2026年10月26日，平臺上最新的是2026年第二季度數據，第三季度數據尚未上線。以下是部分鎮區四房式整套組屋的中位數：
| 鎮區 | 三房式（新元/月） | 四房式（新元/月） | 四房式約合人民幣 |
|---|---|---|---|
| 中區 | 3,300 | 4,600 | 約24,000元 |
| 女皇鎮 | 3,100 | 4,130 | 約21,500元 |
| 金文泰 | 3,000 | 3,900 | 約20,300元 |
| 大巴窯 | 2,900 | 3,800 | 約19,800元 |
| 宏茂橋 | 2,800 | 3,500 | 約18,300元 |
| 淡濱尼 | 2,800 | 3,500 | 約18,300元 |
| 盛港 | 2,900 | 3,200 | 約16,700元 |
| 義順 | 2,700 | 3,100 | 約16,200元 |
換算匯率：1新元約合5.22元人民幣，根據歐洲央行2026年10月23日參考匯率（歐元兌人民幣7.466、歐元兌新元1.431）交叉計算，僅供參考。私人公寓沒有官方的分區中位租金，URA只公佈租金指數：2026年第三季度私宅租金整體上漲1.3%，其中非有地私宅上漲1.2%，核心中央區下跌0.3%，中央區其他地區上漲1.5%，中央區以外上漲3.1%。想查具體樓盤的成交租金，可以用URA網站免費的住宅成交查詢服務，它收錄了私宅租約記錄。
租金只是生活開支的一部分，水電、網絡、交通和餐飲的整體預算，可以參考我們的新加坡生活成本指南。
新加坡華人租房：常見居住區域
沒有官方統計顯示中國新移民集中在哪些區域，以下只是一般性描述，選房應以通勤和預算為準。
- 牛車水、歐南園一帶：中餐館和華人商店多，靠近中央商務區，但租金在全島偏高。
- 芽籠、阿裕尼一帶：中式餐館和小店集中，交通方便，三房式組屋中位租金約2,800新元。
- 金文泰、女皇鎮：靠近新加坡國立大學和西部商業區，留學生和陪讀家庭較多。
- 裕廊西、文禮：靠近南洋理工大學和裕廊工業區，租金相對較低。
- 盛港、榜鵝、兀蘭等新鎮：新組屋多，適合預算有限、能接受較長通勤的家庭。
要先弄清準證類型，可以參考新加坡簽證與準證頁面；工作機會集中在哪些區域，可以看新加坡工作指南。
租房流程與押金
- 確定預算和房型整套組屋、組屋單間還是私人公寓；外籍租客先確認組屋配額
- 核實中介和房東在CEA公共名冊核對中介的姓名、註冊號和手機號；要求房東出示產權證明，組屋還要看HDB批准信
- 實地看房親自到現場看房，確認帶看的人就是註冊中介本人
- 簽意向書、付訂金市場慣例是簽意向書時付一筆訂金，簽正式合同後轉為押金的一部分
- 簽租約並繳印花稅租客須在簽約後14天內通過IRAS電子印花服務繳納印花稅
- 交接入住、更新地址點清傢俱家電，拍照留證；工作準證持有人須在5天內向人力部更新住址
押金：新加坡法律沒有規定押金金額。市場常見做法是每租一年付一個月租金作押金，即一年租約押一個月、兩年租約押兩個月。CEA建議押金在簽約時與首月租金一併支付，並且每次預付的租金不要超過一個月，儘量通過可追溯的方式直接付給房東，避免現金。退房時能否扣款、扣多少，以合同條款為準。
市場上很多兩年租約帶有“外交條款”（diplomatic clause），即租客因工作調離新加坡時，可以在住滿約定期限並提前通知後提前退租。這類條款不是法定條款，需要在簽約前和房東談好並寫進合同。
需要準備的材料
| 材料 | 用途 | 說明 |
|---|---|---|
| 護照 | 身份核實、寫入租約 | 確保有效期覆蓋整個租期 |
| 準證卡或原則性批准信（IPA） | 證明合法居留，組屋出租申請必需 | HDB要求準證在申請時至少還有6個月有效期 |
| 僱傭合同或在職證明 | 房東評估付款能力 | 市場慣例，非法定要求 |
| 學生準證 / 錄取通知書 | 留學生租房 | 組屋出租同樣要求準證至少6個月有效 |
| 房東產權證明、HDB批准信 | 由租客向房東索取，核實身份 | CEA建議查看物業服務與維護費賬單或房貸還款單等文件 |
護照辦理和續期，可以參考出國前辦理護照。
印花稅、中介佣金與其他費用
印花稅：根據新加坡國內稅務局（IRAS）的規定，住宅租約的印花稅由租客繳納。年均租金不超過1,000新元的免稅；租期4年及以下的，按總租金的0.4%計算，結果向下取整到元。例如月租3,500新元、租期兩年，總租金84,000新元，印花稅為336新元（約1,750元人民幣）。在新加坡簽署的租約須在簽署後14天內繳稅；在海外簽署的，須在文件到達新加坡後30天內繳納。逾期不超過3個月的，罰款為10新元或相當於應繳稅額，兩者取高；超過3個月的，罰款為25新元或應繳稅額的4倍，兩者取高。可以在IRAS租約印花稅頁面查看計算方法。
中介佣金：CEA明確佣金可以協商，應在簽中介協議前談妥，並付給中介公司而不是中介個人。同一筆租賃交易中，一名中介不得同時代表房東和租客，即使雙方都同意也不行。市場上的大致做法是：一年租約付半個月租金，兩年租約付一個月；不少高租金房源由房東付佣金，租客不必另找中介。但這只是市場慣例，以實際協議為準。
其他費用：水電燃氣、網絡通常由租客承擔，空調定期保養也常寫進合同。為傢俱家電和個人財物投保，可以參考新加坡保險指南。在國內換匯付押金和首月租金前，請先了解每人每年的購匯額度和用途申報，詳見出境換匯與外匯額度。
新加坡租房注意事項：常見騙局
新加坡警察部隊通報：2024年1月至10月，警方接到至少430宗冒充房產中介的租房詐騙報案，損失至少270萬新元。大多數受害者是在Facebook上看到房源的，也有人是在Carousell和租房網站上看到的。
常見手法：騙子冒用真實中介的名義發佈房源，留下的號碼與CEA登記的不同；通過WhatsApp發送偽造的中介證和房屋視頻，有時派“助理”帶看，再以簽約為由要求通過銀行轉賬或PayNow付訂金。
- 中介和房東都要核實：在CEA公共名冊核對中介的註冊號和手機號；號碼對不上，基本可以判斷是騙局。
- 警方提醒：中介不得收取看房費或租房費；訂金和租金只付給核實過的房東本人賬戶。
- CEA提醒：組屋租賃的款項，中介不能經手。
- 人還在國內時，不要憑微信群、小紅書帖子或視頻看房就付款，最好先住酒店，到新加坡後實地看房再簽約。
- 遇到可疑情況，撥打防詐騙熱線1799（全天候），或報警熱線1800-255-0000。
私宅不能短租，剛落地的頭幾周可以先住持牌酒店，參考新加坡酒店住宿。
租約糾紛怎麼處理
押金或維修費有爭議時，先書面溝通；談不攏的話，租期不超過2年的住宅租約糾紛，可以向新加坡小額索償法庭（Small Claims Tribunals）提出申請。索償上限為2萬新元，雙方簽署同意備忘錄可提高到3萬新元，須在糾紛發生後2年內提出。
常見問題
中國人可以租新加坡組屋嗎？
可以。持就業準證、S準證、工作準證、學生準證、家屬準證或長期探訪準證，且準證至少還有6個月有效期，就可以租HDB批准出租的組屋；整套出租受外籍配額限制，租單間不受限制。持旅遊簽證的人不能租組屋。
可以只租一兩個月嗎？
正規渠道一般不行。組屋最短租期6個月，私宅最短3個月，按日或按周出租屬於違規。短期過渡請住酒店或獲准經營短住的住宿。
新加坡租房網站有哪些？
常用的有PropertyGuru、99.co、SRX等房產平臺，以及Carousell和Facebook群組。警方通報的詐騙案多數源自社交平臺，無論在哪裡找房，都要先在CEA名冊上核實中介。
押金一般付多少？
法律沒有規定，市場慣例是每租一年付一個月租金。務必把退還條件寫進合同，並保留入住時的照片和清單。
打算長期定居的，可以比較一下租房和在新加坡買房的成本；也可以看看鄰國的租房規則，例如馬來西亞租房和日本租房。更多新加坡生活信息，請回到新加坡移居指南。
資料來源
- HDB – Eligibility to rent out a flat or bedroom（2026年10月訪問）
- HDB – Regulations for renting out flats（2026年10月訪問）
- HDB via data.gov.sg – Median Rent by Town and Flat Type（2026年10月訪問）
- URA – Renting property (minimum stay, occupancy cap)（2026年10月訪問）
- URA – Release of 3rd Quarter 2026 real estate statistics (23 Oct 2026)（2026年10月訪問）
- URA – Private residential property data services（2026年10月訪問）
- IRAS – Stamp duty for renting a property（2026年10月訪問）
- IRAS – Who should pay stamp duty（2026年10月訪問）
- IRAS – Late payment of stamp duty（2026年10月訪問）
- CEA – Consumer guide on residential rental transactions（2026年10月訪問）
- CEA – No dual representation（2026年10月訪問）
- Singapore Police Force – Advisory on rental scams involving impersonation of property agents (21 Nov 2024)（2026年10月訪問）
- MOM – Employment Pass: notify MOM of changes（2026年10月訪問）
- Singapore Courts – Criteria for filing a claim at the Small Claims Tribunals（2026年10月訪問）
- European Central Bank – Euro foreign exchange reference rates (CNY, SGD), 23 Oct 2026（2026年10月訪問）
