葡萄牙租房的第一道门槛是价格：葡萄牙国家统计局（INE）的数据显示，至2026年6月的12个月里，里斯本市新租约租金中位数为每平方米17.43欧元，波尔图市为14.48欧元。按60平方米计算，里斯本月租约1,046欧元（约7,830元人民币），已超过2026年全国最低月工资920欧元。

第二道门槛是手续：从中国来的人往往同时缺税号（NIF）、本地收入记录和担保人（fiador）。好在现行法律把押金和预付房租各限制在两个月以内。本文说明租金、华人常住区域、合同、材料、地址证明、租房网站和骗局，规则均截至2026年11月。

€17.43/㎡里斯本市新租约月租中位数（INE，至2026年6月的12个月）
€14.48/㎡波尔图市，同上口径
2个月押金和预付房租各自的法定上限
2.56%2027年法定租金更新系数（2026年为2.24%）

葡萄牙租房价格：2026年各地租金

INE发布的是已登记新租约的中位数。2026年第二季度全国为每平方米10.17欧元，同比上涨10.2%；里斯本市为17.79欧元，上涨5.1%。下图用至2026年6月的12个月数据，各地口径一致。

新签住宅租约月租中位数（欧元/㎡）

Lisbon€17.43
Cascais€16.83
Oeiras€15.75
Porto€14.48
Funchal€14.03
Setúbal Peninsula€11.56
Algarve€10.96
Portugal€9.76

来源：INE，2026年9月29日发布，至2026年6月的12个月

广告报价要高得多：idealista指数显示，2026年6月底里斯本为每平方米21.8欧元，波尔图16.4欧元。按60平方米计，分别约1,308欧元（约9,790元）和984欧元（约7,360元）。新来者看到的多是广告价，预算要留余地。人民币按欧洲央行2026年11月5日参考汇率1欧元=7.4846元折算。

房租之外的日常开销见葡萄牙生活成本，移居的整体情况见葡萄牙移居指南。

华人常住区域：里斯本Martim Moniz一带

据AIMA，2024年底持有效居留许可的中国籍人士为30,734人，官方没有按街区划分的数据。ISCTE学者Sofia Gaspar 2015年的论文提到，按2011年普查，43.1%的在葡华人住在里斯本地区，Martim Moniz和Almirante Reis大道一带是华人商业和居住的集中地。RTP 2011年也报道过Mouraria有不少华人居住和工作。这些资料较旧，现状请实地确认。

波尔图等其他城市，我们没有找到可靠的街区级华人资料。下表是INE公布的部分堂区（freguesia）租金：

城市 堂区 €/㎡ 同比 60㎡月租 折合人民币
里斯本 Santo António 21.55 +3.0% 约€1,293 约9,680元
里斯本 Misericórdia 19.95 +1.2% 约€1,197 约8,960元
里斯本 Santa Maria Maior（含Mouraria） 19.92 +6.5% 约€1,195 约8,950元
里斯本 Avenidas Novas 18.26 +3.8% 约€1,096 约8,200元
里斯本 Santa Clara 13.39 +12.0% 约€803 约6,010元
波尔图 Cedofeita等联合堂区 15.20 +3.5% 约€912 约6,830元
波尔图 Bonfim 14.89 +8.4% 约€893 约6,690元
波尔图 Campanhã 13.30 -1.5% 约€798 约5,970元
波尔图 Ramalde 13.28 +8.8% 约€797 约5,960元

表中为至2026年6月的12个月中位数，月租和人民币为我们的估算。住在华人商圈附近办事方便，但不一定便宜：Santa Maria Maior比全市中位数高约14%。

合同规则：NRAU、租期与涨租

住宅租赁适用《民法典》和第6/2006号法律《城市租赁新制度》（NRAU），合同应为书面形式。要点如下（截至2026年11月）：

  • 租期：永久住房合同为1至30年；学业、工作等临时用途可以短于1年。
  • 续约：除非另有约定，到期自动续约；不足3年的续约期为3年。签字前看清这一条。
  • 涨租：合同没有约定时，每年最多按法定系数更新一次：2026年1.0224，2027年1.0256（第24199/2026/2号公告，2026年10月1日）。月租1,000欧元，2027年最多涨到1,025.60欧元。房东须提前30天书面通知。
  • 新约限制：按“更多住房”（Mais Habitação）规则，过去五年出租过的住房，新约租金原则上最多比上一份合同高2%，可再加前三年未用的法定系数，另有经认证翻修等例外，有效至2029年底。
合同期或续约期 房东不续约须提前 租客不续约须提前
6年及以上 240天 120天
1年至不足6年 120天 90天
6个月至不足1年 60天 60天
不足6个月 期限的三分之一 期限的三分之一

提前退租：定期合同住满三分之一期限后，租客可以解约，合同期1年及以上须提前120天，不足1年提前60天。

押金和预付房租：现行上限是多少

《民法典》第1076条规定：押金（caução）最多相当于两个月房租；预付房租须有书面协议，最多两个月。这一上限来自2023年国家预算（第24-D/2022号法律），不是“更多住房”法案。有律师指出，超限条款无效。

所以月租1,000欧元时，押金加预付合计最多约4,000欧元（约29,940元）。首月房租是否算在预付之内，要在合同中写清。市场上有人要几个月甚至一年房租，你有权拒绝。从国内汇款前，先看换汇与跨境汇款指南。

房屋完好、账目结清时押金应全额退还。入住时请拍照留档。

法律可能变化。政府的租赁改革提案于2026年9月30日在议会一读通过。原提案取消押金上限、把预付上限提高到三个月、取消2%新约限制，并把欠租解约门槛从三个月降到两个月；PSD已与Chega约定限制预付和押金，数字未定。这项提案是授权政府立法。截至2026年10月15日仍在委员会审议，二手来源称委员会表决预计年底前完成；截至11月6日，我们没有查到最终表决或法令公布的记录。新法公布前现行上限继续有效，签约前请再核实。

葡萄牙租房需要哪些材料

材料 说明
护照 非欧盟公民通常出示护照和居留签证
NIF税号 签约必须有，详见下文
收入证明 工资单、IRS申报表等；不一定要葡萄牙劳动合同
担保人（fiador） 法律不强制，但房东可以要求

NIF：申请免费，可本人到财政局或公民之家办理，也可委托代理人或经e-balcão线上提交。需要护照和境外住址证明，外文材料要认证翻译。申请时不需要税务代表；之后签劳动合同等，须在15天内指定代表或开通电子通知，否则可能被罚75至7,500欧元。

担保人：据DN Brasil报道，有些房东偏好葡萄牙籍担保人，新来者很难满足。没有担保人时，可以提供更详细的收入和存款证明。有平台建议多交押金，但别超过法定上限。

按DECO的说明，法律禁止因国籍歧视租客。长期居留签证通常要提供住处证明，D7要求12个月，详见葡萄牙签证指南；工作来葡的，可请雇主出具证明，见葡萄牙工作指南。

合同登记、电子收据与IRS抵扣

  1. 签书面合同写明双方NIF、房屋、租金、押金及水电物业费由谁承担
  2. 房东登记起租次月底前向财政局申报（Modelo 2），缴月租10%的印花税
  3. 索取电子收据房东每次收租都要开recibo de renda eletrónico
  4. 房东没登记租客在财政门户提交CLS，上传合同和付款证明
  5. 次年报税核对租金，按15%抵扣IRS

CLS依据第106/2025/1号部令，2025年8月起可用，印花税仍由房东负担。登记规则见葡萄牙财政门户。

65岁以上等房东可以不开电子收据，改为次年2月底前提交Modelo 44。遇到这种房东，请每月索取书面收据。

IRS抵扣：永久住房的房租可按15%抵税，2026年度上限900欧元，2027年度1,000欧元，低收入者上限更高（《个人所得税法》第78-E条及第97/2026号法令）。合同须已登记，并在IRS附表H核对。税务居民身份见税务居民指南。

Porta 65：由住房机构IHRU管理。Porta 65 Jovem主要面向18至35岁青年，房租不得超过家庭月总收入的60%，原则上不资助单间，首年最多补贴50%。私营机构AnchorLess称法律没有国籍要求，但需要居留许可和NISS，只持签证的请先问IHRU。

入住之后：AIMA地址证明与水电

申请和续办居留许可时，租约是最重要的住处材料。AIMA 2025年11月29日的住处证明通告要求如下：

  • 租客本人：写明申请人姓名的租约，加上月房租收据，加宣誓声明。
  • 合同上没有你的名字：本人声明（含房屋登记号、业主姓名和NIF），加财政局30天内开出的住所证明。
  • 不接受：堂区委员会（Junta de Freguesia）开具的证明。

网上旧帖还在教人找堂区开证明，办AIMA时已经行不通。

电和燃气可以自由选供应商，更换免费。开户通常要NIF、租约、IBAN和CPE、CUI代码（见旧账单，或问配电公司E-Redes）。低收入家庭可享折扣近30%的社会电价。

葡萄牙租房网站

渠道 适合 提示
Idealista、Imovirtual、Casa Sapo、OLX 整套和单间 先核实发布人身份
Uniplaces 学生、落地前远程租房 看清退款规则
Remax、ERA等中介 不熟悉葡语者 费用先书面确认
Facebook群组、学生会 单间、合租 先核实，不要先付款

落地后先住短租、再实地看房，比远程签约稳妥。还没选定国家的，可以对比西班牙、法国和意大利的租房指南；打算长住的，也可以看在葡萄牙买房。

葡萄牙租房注意事项：常见骗局

葡萄牙治安警察（PSP）记录的虚假租房诈骗三年合计4,553起，2026年第一季度325起，比上年同期的361起略降。

PSP记录的虚假租房诈骗（起）

2023年1,542
2024年1,511
2025年1,500

来源：PSP数据，Observador，2026年4月22日

真实案例：2024年2月，PSP在大波尔图拘捕12人。团伙短租民宿后冒充房东带人看房，收取约1,600至2,400欧元押金，查明140起、涉案约24.3万欧元，主要目标是新到葡萄牙的外国人。

  • 价格明显低于市场，或没看房先转账：人在中国时最容易中招。
  • 看过房也不够：留意密码锁、备用床品和电器说明书，这些可能是短租的痕迹。
  • 核对身份：PSP建议索取水电气账单核对姓名和地址，确认IBAN户名与房东一致，反向搜索图片。
  • 留证据：保存聊天和转账记录，被骗后立即联系银行并报警。

熟人或微信群里的转租同样要核对：对方是否有权转租，合同能否写你的名字。

常见问题

人还在中国，可以先在葡萄牙租房吗？

可以，NIF可委托代理人申请。但PSP提醒不要给未核实的人付款，最好由可信的人看房后再付。

房东不肯登记合同怎么办？

你可以提交CLS自行通报，这样才能抵扣IRS、申请Porta 65。最好签约前就谈好登记和电子收据。

租单间能办AIMA吗？

可以，要有写明你姓名的合同和上月收据，否则按AIMA通告提交声明和财政局住所证明。

资料来源

  1. INE: Estatísticas de Rendas da Habitação ao Nível Local, 2.º trimestre 2026(29 Sep 2026)（2026年11月访问）
  2. ECO: Novas rendas sobem 10,2% num ano (INE, 29 Sep 2026)（2026年11月访问）
  3. 24 Notícias: idealista asking rents, June 2026（2026年11月访问）
  4. Montepio: Arrendar casa: contratos, limites às rendas e impostos (updated 12 Oct 2026)（2026年11月访问）
  5. Santander Salto: Arrendar casa em Portugal, guia para estrangeiros (19 Oct 2026)（2026年11月访问）
  6. Santander Salto: Contrato de arrendamento passo a passo (23 Mar 2026)（2026年11月访问）
  7. Belzuz Abogados: Changes to advance rents and deposit limits (law firm note)（2026年11月访问）
  8. Postal do Algarve: advance-rent clause and Civil Code art. 1076 (8 Oct 2025)（2026年11月访问）
  9. Doutor Finanças: Contratos de arrendamento vão mudar, 7 alterações（2026年11月访问）
  10. RTP: Parlamento aprova nova lei do arrendamento com abstenção do Chega（2026年11月访问）
  11. Jornal Económico: Lei do Arrendamento aprovada na generalidade (1 Oct 2026)（2026年11月访问）
  12. Grow in Portugal: rental reform status (15 Oct 2026)（2026年11月访问）
  13. Cuatrecasas: Annual rent update coefficient for 2027 (Aviso 24199/2026/2)（2026年11月访问）
  14. DECO PROteste: Rendas aumentam 2,56% em 2027（2026年11月访问）
  15. Portal das Finanças: Contrato de arrendamento urbano（2026年11月访问）
  16. Portal das Finanças: Recibos de renda（2026年11月访问）
  17. Portal das Finanças: Atribuição de NIF a cidadãos estrangeiros não residentes（2026年11月访问）
  18. Portal das Finanças: Código do IRS, art. 78.º-E（2026年11月访问）
  19. DECO PROteste: Dedução de rendas no IRS sobe para 1000 euros em 2027 (9 Oct 2026)（2026年11月访问）
  20. DECO PROteste: Inquilinos já podem declarar contratos nas Finanças (1 Aug 2025)（2026年11月访问）
  21. DECO PROteste: Arrendar casa, regras para inquilinos estrangeiros（2026年11月访问）
  22. AIMA: Comprovativo de Alojamento, concessão e renovação de autorização de residência (29 Nov 2025)（2026年11月访问）
  23. AIMA: Relatório de Migrações e Asilo 2024（2026年11月访问）
  24. Doutor Finanças: Porta 65 Jovem e Porta 65+ em 2026（2026年11月访问）
  25. AnchorLess: Porta 65 Jovem (private guide, checked 29 Oct 2026)（2026年11月访问）
  26. ERSE: Guia de perguntas e respostas, eletricidade（2026年11月访问）
  27. Repsol Portugal: Mudar de casa, energia（2026年11月访问）
  28. Observador: 4,500+ rental fraud cases in three years (PSP data, 22 Apr 2026)（2026年11月访问）
  29. Diário de Notícias: Detidos no Grande Porto burlavam estrangeiros (21 Feb 2024)（2026年11月访问）
  30. RFM: Dicas da PSP sobre falso arrendamento (9 Apr 2025)（2026年11月访问）
  31. DN Brasil: O desafio de encontrar casa (8 Oct 2024)（2026年11月访问）
  32. Uniplaces: Arrendar em Portugal, checklist para expatriados（2026年11月访问）
  33. Sofia Gaspar, A comunidade chinesa em Portugal, CIES e-Working Paper 201/2015 (ISCTE)（2026年11月访问）
  34. RTP/Lusa: Ruas e casas da Mouraria escondem uma verdadeira Chinatown (17 Dec 2011)（2026年11月访问）
  35. ECB: euro foreign exchange reference rates (5 Nov 2026)（2026年11月访问）
  36. Observador: PSD e Chega assinam acordo sobre arrendamento (2026年9月30日)（2026年11月访问）

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