葡萄牙租房的第一道門檻是價格：葡萄牙國家統計局（INE）的數據顯示，至2026年6月的12個月裡，里斯本市新租約租金中位數為每平方米17.43歐元，波爾圖市為14.48歐元。按60平方米計算，里斯本月租約1,046歐元（約7,830元人民幣），已超過2026年全國最低月工資920歐元。

第二道門檻是手續：從中國來的人往往同時缺稅號（NIF）、本地收入記錄和擔保人（fiador）。好在現行法律把押金和預付房租各限制在兩個月以內。本文說明租金、華人常住區域、合同、材料、地址證明、租房網站和騙局，規則均截至2026年11月。

€17.43/㎡里斯本市新租約月租中位數（INE，至2026年6月的12個月）
€14.48/㎡波爾圖市，同上口徑
2個月押金和預付房租各自的法定上限
2.56%2027年法定租金更新系數（2026年為2.24%）

葡萄牙租房價格：2026年各地租金

INE發佈的是已登記新租約的中位數。2026年第二季度全國為每平方米10.17歐元，同比上漲10.2%；里斯本市為17.79歐元，上漲5.1%。下圖用至2026年6月的12個月數據，各地口徑一致。

新簽住宅租約月租中位數（歐元/㎡）

Lisbon€17.43
Cascais€16.83
Oeiras€15.75
Porto€14.48
Funchal€14.03
Setúbal Peninsula€11.56
Algarve€10.96
Portugal€9.76

來源：INE，2026年9月29日發佈，至2026年6月的12個月

廣告報價要高得多：idealista指數顯示，2026年6月底里斯本為每平方米21.8歐元，波爾圖16.4歐元。按60平方米計，分別約1,308歐元（約9,790元）和984歐元（約7,360元）。新來者看到的多是廣告價，預算要留餘地。人民幣按歐洲央行2026年11月5日參考匯率1歐元=7.4846元折算。

房租之外的日常開銷見葡萄牙生活成本，移居的整體情況見葡萄牙移居指南。

華人常住區域：里斯本Martim Moniz一帶

據AIMA，2024年底持有效居留許可的中國籍人士為30,734人，官方沒有按街區劃分的數據。ISCTE學者Sofia Gaspar 2015年的論文提到，按2011年普查，43.1%的在葡華人住在里斯本地區，Martim Moniz和Almirante Reis大道一帶是華人商業和居住的集中地。RTP 2011年也報道過Mouraria有不少華人居住和工作。這些資料較舊，現狀請實地確認。

波爾圖等其他城市，我們沒有找到可靠的街區級華人資料。下表是INE公佈的部分堂區（freguesia）租金：

城市 堂區 €/㎡ 同比 60㎡月租 摺合人民幣
里斯本 Santo António 21.55 +3.0% 約€1,293 約9,680元
里斯本 Misericórdia 19.95 +1.2% 約€1,197 約8,960元
里斯本 Santa Maria Maior（含Mouraria） 19.92 +6.5% 約€1,195 約8,950元
里斯本 Avenidas Novas 18.26 +3.8% 約€1,096 約8,200元
里斯本 Santa Clara 13.39 +12.0% 約€803 約6,010元
波爾圖 Cedofeita等聯合堂區 15.20 +3.5% 約€912 約6,830元
波爾圖 Bonfim 14.89 +8.4% 約€893 約6,690元
波爾圖 Campanhã 13.30 -1.5% 約€798 約5,970元
波爾圖 Ramalde 13.28 +8.8% 約€797 約5,960元

表中為至2026年6月的12個月中位數，月租和人民幣為我們的估算。住在華人商圈附近辦事方便，但不一定便宜：Santa Maria Maior比全市中位數高約14%。

合同規則：NRAU、租期與漲租

住宅租賃適用《民法典》和第6/2006號法律《城市租賃新制度》（NRAU），合同應為書面形式。要點如下（截至2026年11月）：

  • 租期：永久住房合同為1至30年；學業、工作等臨時用途可以短於1年。
  • 續約：除非另有約定，到期自動續約；不足3年的續約期為3年。簽字前看清這一條。
  • 漲租：合同沒有約定時，每年最多按法定係數更新一次：2026年1.0224，2027年1.0256（第24199/2026/2號公告，2026年10月1日）。月租1,000歐元，2027年最多漲到1,025.60歐元。房東須提前30天書面通知。
  • 新約限制：按“更多住房”（Mais Habitação）規則，過去五年出租過的住房，新約租金原則上最多比上一份合同高2%，可再加前三年未用的法定係數，另有經認證翻修等例外，有效至2029年底。
合同期或續約期 房東不續約須提前 租客不續約須提前
6年及以上 240天 120天
1年至不足6年 120天 90天
6個月至不足1年 60天 60天
不足6個月 期限的三分之一 期限的三分之一

提前退租：定期合同住滿三分之一期限後，租客可以解約，合同期1年及以上須提前120天，不足1年提前60天。

押金和預付房租：現行上限是多少

《民法典》第1076條規定：押金（caução）最多相當於兩個月房租；預付房租須有書面協議，最多兩個月。這一上限來自2023年國家預算（第24-D/2022號法律），不是“更多住房”法案。有律師指出，超限條款無效。

所以月租1,000歐元時，押金加預付合計最多約4,000歐元（約29,940元）。首月房租是否算在預付之內，要在合同中寫清。市場上有人要幾個月甚至一年房租，你有權拒絕。從國內匯款前，先看換匯與跨境匯款指南。

房屋完好、賬目結清時押金應全額退還。入住時請拍照留檔。

法律可能變化。政府的租賃改革提案於2026年9月30日在議會一讀通過。原提案取消押金上限、把預付上限提高到三個月、取消2%新約限制，並把欠租解約門檻從三個月降到兩個月；PSD已與Chega約定限制預付和押金，數字未定。這項提案是授權政府立法。截至2026年10月15日仍在委員會審議，二手來源稱委員會表決預計年底前完成；截至11月6日，我們沒有查到最終表決或法令公佈的記錄。新法公佈前現行上限繼續有效，簽約前請再核實。

葡萄牙租房需要哪些材料

材料 說明
護照 非歐盟公民通常出示護照和居留簽證
NIF稅號 簽約必須有，詳見下文
收入證明 工資單、IRS申報表等；不一定要葡萄牙勞動合同
擔保人（fiador） 法律不強制，但房東可以要求

NIF：申請免費，可本人到財政局或公民之家辦理，也可委託代理人或經e-balcão線上提交。需要護照和境外住址證明，外文材料要認證翻譯。申請時不需要稅務代表；之後簽勞動合同等，須在15天內指定代表或開通電子通知，否則可能被罰75至7,500歐元。

擔保人：據DN Brasil報道，有些房東偏好葡萄牙籍擔保人，新來者很難滿足。沒有擔保人時，可以提供更詳細的收入和存款證明。有平臺建議多交押金，但別超過法定上限。

按DECO的說明，法律禁止因國籍歧視租客。長期居留簽證通常要提供住處證明，D7要求12個月，詳見葡萄牙簽證指南；工作來葡的，可請僱主出具證明，見葡萄牙工作指南。

合同登記、電子收據與IRS抵扣

  1. 簽書面合同寫明雙方NIF、房屋、租金、押金及水電物業費由誰承擔
  2. 房東登記起租次月底前向財政局申報（Modelo 2），繳月租10%的印花稅
  3. 索取電子收據房東每次收租都要開recibo de renda eletrónico
  4. 房東沒登記租客在財政門戶提交CLS，上傳合同和付款證明
  5. 次年報稅核對租金，按15%抵扣IRS

CLS依據第106/2025/1號部令，2025年8月起可用，印花稅仍由房東負擔。登記規則見葡萄牙財政門戶。

65歲以上等房東可以不開電子收據，改為次年2月底前提交Modelo 44。遇到這種房東，請每月索取書面收據。

IRS抵扣：永久住房的房租可按15%抵稅，2026年度上限900歐元，2027年度1,000歐元，低收入者上限更高（《個人所得稅法》第78-E條及第97/2026號法令）。合同須已登記，並在IRS附表H核對。稅務居民身份見稅務居民指南。

Porta 65：由住房機構IHRU管理。Porta 65 Jovem主要面向18至35歲青年，房租不得超過家庭月總收入的60%，原則上不資助單間，首年最多補貼50%。私營機構AnchorLess稱法律沒有國籍要求，但需要居留許可和NISS，只持簽證的請先問IHRU。

入住之後：AIMA地址證明與水電

申請和續辦居留許可時，租約是最重要的住處材料。AIMA 2025年11月29日的住處證明通告要求如下：

  • 租客本人：寫明申請人姓名的租約，加上月房租收據，加宣誓聲明。
  • 合同上沒有你的名字：本人聲明（含房屋登記號、業主姓名和NIF），加財政局30天內開出的住所證明。
  • 不接受：堂區委員會（Junta de Freguesia）開具的證明。

網上舊帖還在教人找堂區開證明，辦AIMA時已經行不通。

電和燃氣可以自由選供應商，更換免費。開戶通常要NIF、租約、IBAN和CPE、CUI代碼（見舊賬單，或問配電公司E-Redes）。低收入家庭可享折扣近30%的社會電價。

葡萄牙租房網站

渠道 適合 提示
Idealista、Imovirtual、Casa Sapo、OLX 整套和單間 先核實發佈人身份
Uniplaces 學生、落地前遠程租房 看清退款規則
Remax、ERA等中介 不熟悉葡語者 費用先書面確認
Facebook群組、學生會 單間、合租 先核實，不要先付款

落地後先住短租、再實地看房，比遠程簽約穩妥。還沒選定國家的，可以對比西班牙、法國和意大利的租房指南；打算長住的，也可以看在葡萄牙買房。

葡萄牙租房注意事項：常見騙局

葡萄牙治安警察（PSP）記錄的虛假租房詐騙三年合計4,553起，2026年第一季度325起，比上年同期的361起略降。

PSP記錄的虛假租房詐騙（起）

2023年1,542
2024年1,511
2025年1,500

來源：PSP數據，Observador，2026年4月22日

真實案例：2024年2月，PSP在大波爾圖拘捕12人。團伙短租民宿後冒充房東帶人看房，收取約1,600至2,400歐元押金，查明140起、涉案約24.3萬歐元，主要目標是新到葡萄牙的外國人。

  • 價格明顯低於市場，或沒看房先轉賬：人在中國時最容易中招。
  • 看過房也不夠：留意密碼鎖、備用床品和電器說明書，這些可能是短租的痕跡。
  • 核對身份：PSP建議索取水電氣賬單核對姓名和地址，確認IBAN戶名與房東一致，反向搜索圖片。
  • 留證據：保存聊天和轉賬記錄，被騙後立即聯繫銀行並報警。

熟人或微信群裡的轉租同樣要核對：對方是否有權轉租，合同能否寫你的名字。

常見問題

人還在中國，可以先在葡萄牙租房嗎？

可以，NIF可委託代理人申請。但PSP提醒不要給未核實的人付款，最好由可信的人看房後再付。

房東不肯登記合同怎麼辦？

你可以提交CLS自行通報，這樣才能抵扣IRS、申請Porta 65。最好簽約前就談好登記和電子收據。

租單間能辦AIMA嗎？

可以，要有寫明你姓名的合同和上月收據，否則按AIMA通告提交聲明和財政局住所證明。

資料來源

  1. INE: Estatísticas de Rendas da Habitação ao Nível Local, 2.º trimestre 2026(29 Sep 2026)（2026年11月訪問）
  2. ECO: Novas rendas sobem 10,2% num ano (INE, 29 Sep 2026)（2026年11月訪問）
  3. 24 Notícias: idealista asking rents, June 2026（2026年11月訪問）
  4. Montepio: Arrendar casa: contratos, limites às rendas e impostos (updated 12 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  5. Santander Salto: Arrendar casa em Portugal, guia para estrangeiros (19 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  6. Santander Salto: Contrato de arrendamento passo a passo (23 Mar 2026)（2026年11月訪問）
  7. Belzuz Abogados: Changes to advance rents and deposit limits (law firm note)（2026年11月訪問）
  8. Postal do Algarve: advance-rent clause and Civil Code art. 1076 (8 Oct 2025)（2026年11月訪問）
  9. Doutor Finanças: Contratos de arrendamento vão mudar, 7 alterações（2026年11月訪問）
  10. RTP: Parlamento aprova nova lei do arrendamento com abstenção do Chega（2026年11月訪問）
  11. Jornal Económico: Lei do Arrendamento aprovada na generalidade (1 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  12. Grow in Portugal: rental reform status (15 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  13. Cuatrecasas: Annual rent update coefficient for 2027 (Aviso 24199/2026/2)（2026年11月訪問）
  14. DECO PROteste: Rendas aumentam 2,56% em 2027（2026年11月訪問）
  15. Portal das Finanças: Contrato de arrendamento urbano（2026年11月訪問）
  16. Portal das Finanças: Recibos de renda（2026年11月訪問）
  17. Portal das Finanças: Atribuição de NIF a cidadãos estrangeiros não residentes（2026年11月訪問）
  18. Portal das Finanças: Código do IRS, art. 78.º-E（2026年11月訪問）
  19. DECO PROteste: Dedução de rendas no IRS sobe para 1000 euros em 2027 (9 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  20. DECO PROteste: Inquilinos já podem declarar contratos nas Finanças (1 Aug 2025)（2026年11月訪問）
  21. DECO PROteste: Arrendar casa, regras para inquilinos estrangeiros（2026年11月訪問）
  22. AIMA: Comprovativo de Alojamento, concessão e renovação de autorização de residência (29 Nov 2025)（2026年11月訪問）
  23. AIMA: Relatório de Migrações e Asilo 2024（2026年11月訪問）
  24. Doutor Finanças: Porta 65 Jovem e Porta 65+ em 2026（2026年11月訪問）
  25. AnchorLess: Porta 65 Jovem (private guide, checked 29 Oct 2026)（2026年11月訪問）
  26. ERSE: Guia de perguntas e respostas, eletricidade（2026年11月訪問）
  27. Repsol Portugal: Mudar de casa, energia（2026年11月訪問）
  28. Observador: 4,500+ rental fraud cases in three years (PSP data, 22 Apr 2026)（2026年11月訪問）
  29. Diário de Notícias: Detidos no Grande Porto burlavam estrangeiros (21 Feb 2024)（2026年11月訪問）
  30. RFM: Dicas da PSP sobre falso arrendamento (9 Apr 2025)（2026年11月訪問）
  31. DN Brasil: O desafio de encontrar casa (8 Oct 2024)（2026年11月訪問）
  32. Uniplaces: Arrendar em Portugal, checklist para expatriados（2026年11月訪問）
  33. Sofia Gaspar, A comunidade chinesa em Portugal, CIES e-Working Paper 201/2015 (ISCTE)（2026年11月訪問）
  34. RTP/Lusa: Ruas e casas da Mouraria escondem uma verdadeira Chinatown (17 Dec 2011)（2026年11月訪問）
  35. ECB: euro foreign exchange reference rates (5 Nov 2026)（2026年11月訪問）
  36. Observador: PSD e Chega assinam acordo sobre arrendamento (2026年9月30日)（2026年11月訪問）

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